给儿子过户房？避开赠与误区，这招不用100元搞定，能省好几万！
小区里的李叔最近愁得睡不着觉：自己住了十几年的老房子，想过户给刚结婚的儿子当婚房，可一打听就犯了难。中介说赠与最省事，花点公证费就行；朋友却泼冷水，说赠与看着省钱，儿子以后卖房子得交一大笔税；还有人说买卖过户要交契税、个税，算下来得好几万。其实不光李叔，不少为人父母的都有这心思——房子给孩子，既要合法合规，又怕花冤枉钱，毕竟每一分都是辛苦攒下的。今天咱就掰开揉碎了说，全用官方政策和数据说话，告诉你哪个方案才是真省钱，还能避开那些藏在"赠与"里的坑。
误区：赠与"零成本"？官方税费清单藏着"隐形坑"
很多人觉得"父母给孩子房子，赠与肯定最划算"，但官方政策里藏着不少容易忽略的成本。首先是契税，根据2021年9月1日实施的《中华人民共和国契税法》第三条规定，赠与房产的契税税率为3%至5%，具体由各省确定，计税依据是税务机关核定的房产市场价格 。比如一套评估价100万的房子，单契税就至少要交3万。
展开剩余70%其次是后续的"个税炸弹"。国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》明确，受赠人再卖房子时，要以财产转让收入减除相关费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率缴个人所得税。就算房子后来涨到150万，扣除当初的税费后，可能还要交近10万个税。另外，赠与还可能涉及印花税，按房产评估价的万分之五征收，2022年1月1日至2027年12月31日期间可减半，但仍需额外支出 。这么算下来，赠与根本不是"低成本选项"。
优选：直系亲属"买卖"才是真省钱？官方政策给答案
其实多数人不知道，直系亲属间走买卖过户，反而可能是最划算的选择，这背后有明确的官方税收优惠政策支撑。2024年11月12日中国政府网发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》里明确，个人购买家庭唯一住房，面积140平方米及以下的，契税减按1%征收；就算是二套房，140平方米及以下也能按1%交契税 。
更关键的是，满足"满五唯一"条件的房子，买卖过户还能免个税。国家税务总局厦门市12366纳税服务中心2023年12月的答复中提到，若房产持有满5年且为家庭唯一住房，卖方免征个人所得税，增值税也能在持有满2年后免征 。对父母和子女来说，只要房子符合持有年限要求，买卖过户的核心税费就能大幅降低，后续再出售也不会有20%的个税枷锁。
算账：100元内搞定的依据？官方收费标准明细
有人肯定会问："买卖过户怎么可能100元内搞定？"这可不是吹牛，而是有明确的官方收费标准。首先看印花税，根据国家税务总局的政策，2022年1月1日至2027年12月31日期间，房产买卖的印花税可减半征收，税率为万分之二点五 。如果房子按税务核定价（部分城市直系亲属买卖可按最低核定价计税）10万元计算，印花税只要25元。
再加上登记费，法律快车2025年10月的资讯明确，房产过户登记费通常为80元/套 。把这两项加起来，25元+80元=105元，稍微低于核定价的话，甚至能控制在100元以内。对比赠与动辄几万的契税和后续可能的个税，这笔账简直太好算了——就算房子价值更高，只要符合优惠条件，契税按1%算，100万的房子也只交1万，比赠与的3万契税直接省2万。
提醒：这3个"时间雷区"别踩，官方新规要记牢
虽然买卖过户更划算，但有几个官方政策里的"时间节点"必须盯紧，不然可能白跑一趟。第一个是税收优惠的执行时间，2024年11月发布的契税优惠政策明确自2024年12月1日起执行，之前未申报的可按新规执行，要是近期打算办过户，刚好能赶上优惠 。
第二个是"购房时间"的认定，国家税务总局的通知规定，直系亲属买卖的房产，购房时间按原房产证登记时间算，不影响后续"满五唯一"的判定；但赠与的房产，再出售时购房时间要按赠与后的新证时间算，很容易错过免税年限。第三个是材料准备时间，申请契税优惠需要提交家庭成员信息证明和住房情况查询结果，最好提前到房产部门开好，避免耽误过户进度 。
说到底，给孩子过户房子不是小事，与其听中介随口说，不如盯着官方政策来。记住：赠与看着"亲近"实则藏着高成本，符合条件的直系亲属买卖才是真省钱。最后再提醒一句，各地税率可能有细微差异，过户前打个12366税务热线确认当地政策，保证每一分钱都花得明明白白。
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